Mõiste "hüpoteek" võeti Kreekas kasutusele kolm sajandit eKr. See tähendas, et võlgnik vastutas võlausaldaja ees oma maaga. Siseriiklikus õiguses ilmnes selline kontseptsioon eelmise sajandi 90ndate alguses. Kaasaegsel Venemaal reguleerib hüpoteegiga seoses tekkivaid suhteid 25. novembril 2017 muudetud seadus "Hüpoteeklaenud (kinnisvara pantimine)".
Hüpoteek lihtsate sõnadega
Teine hüpoteekide nimetus on kinnisvara tagatis. See on nimi kohustuste tagamiseks, kui võlgnik annab võlausaldajale oma nõuete rahuldamisel eelise pandi väärtusest, millest saab kinnisvara. Nende suhete süsteemis tegutseb võlgnik pantijana ja võlausaldaja pandipidajana.
Kõige üldisemal juhul võib hüpoteek olla tagatiseks erinevat tüüpi rahalistele kohustustele. Samal ajal eeldatakse, et kohustused võivad hüpoteegilepingu sõlmimise ajal juba eksisteerida ja võivad tekkida tulevikus. Praegu on hüpoteek arenenud kodanikele laenu ja krediidi andmise valdkonnas.
Hüpoteek võib tekkida nii seaduse kui ka hüpoteegilepingu alusel. Seaduse kohaselt tekib pant siis, kui kinnisvara ostu-müügi tehing tehakse ilma, et ostja selle eest täielikult tasuks. Sellisel juhul tegutseb müüja hüpoteegipidajana ja ostja hüpoteegipidajana. Lepinguline hüpoteek hõlmab kirjalikku tehingut kahe või enama poole vahel. Sellise kokkuleppe alusel saab pantijaks omanik või isik, kes seaduslikult teostab objekti majanduslikku juhtimist.
Kinnisvara hüpoteeklaenude seaduse põhisätted
Hüpoteegiseaduses on sätestatud, et õigussuhtesse astuvad pooled sõlmivad omavahel asjakohase lepingu. Selle dokumendi tingimuste kohaselt on ühel poolel (kohustuse saajal) õigus oma rahalised nõuded rahuldada. Nende allikaks on pandi eseme maksumus. Leping sõlmitakse võlgniku omandis ja kasutuses oleva vara suhtes.
Eespool nimetatud lepinguga tekivad hüpoteegi suhtes õigussuhted, mille suhtes kohaldatakse tagatise põhimõtteid. Kuna ettevõtete, korterite, rajatiste, maatükkide käive on seadusega lubatud, on nende objektide suhtes võimalik pantida.
Laenulepingu või laenulepingu tingimuste täitmise tagamiseks on võimalik hüpoteek seada. Kohustus võib lähtuda ostu-müügi, lepingu, liisingu või kahju tekkimise asjaoludest.
Hüpoteegiseadus (pant) kehtestab raamatupidamise vajaduse nii võlgniku kui ka võlausaldaja jaoks, kui nad on juriidilised isikud.
Lepingu ese peab tagama põhivõla tasumise kas täielikult või poolte kokkuleppega määratud osas. Tehingu sõlmimisega saavad kokkuleppe pooled seada intressi maksmise tingimuseks. Seadus kehtestab võimaluse maksta nõudeid ühekordse maksena; see ei tohi ületada lepingust tulenevaid kohustusi.
Seadus näeb ette muud maksed, mis hõlmavad järgmist:
- kahju hüvitamine;
- karistus;
- trahv lepingutingimuste rikkumise korral;
- kohtukulude hüvitamine;
- objekti teostamise kulude hüvitamine.
Juhtub, et võlausaldaja, kes soovib säilitada vara terviklikkust, on sunnitud kulutama raha selle täielikuks hooldamiseks ja kaitsmiseks. Sel juhul on tal õigus hüpoteegiga kinnisvaraga seotud kulude hüvitamisele.
Objektide kategooriad, mis võivad saada lepingu objektiks, määratakse hüpoteeklaenude seadusega. Vastavalt tsiviilõigusele saab kinnisvara, mis on registreeritud kehtestatud korras, pantida hüpoteegilepingu alusel.
Hüpoteegi lepingu objekt
Hüpoteegilepingu objekt võib olla:
- maatükid;
- hooned, rajatised, ettevõtted, muud kapitaalsed ehitusobjektid;
- elamud, korterid, samuti nende osad, mis on eraldatud toad;
- garaažid, suvilad, aiamajad, muud tarbehooned;
- lennukid, laevad ja kosmoseobjektid.
Mõnel juhul võimaldab hüpoteegiseadus lepingu esemeks lugeda elamud, mis on otseselt seotud maa eraldamisega. Kui kruntidele, mille riigi omand ei ole jagatud, ei ole registreerimist, ei saa see olla takistuseks hüpoteegi õigussuhete tekkimisele.
Tsiviilseadustiku ja hüpoteeklaenude seaduse järgi on lepingu objektiks olev asi ja selle tarvikud ühtne tervik. Seetõttu muutuvad tarvikud üldpandi osaks, kui poolte kokkuleppel ei ole sätestatud teisiti. Asi, mida ei saa jagada ilma põhieesmärki muutmata, ei saa olla tehingu iseseisev subjekt.
Nõue hüpoteegipidajale on, et lepingu esemeks olev vara peab olema tema omandis või vähemalt majanduslikus jurisdiktsioonis. Kui ese võetakse käibelt tagasi või saab sellele nõude sisse nõuda, ei ole sellise varaga nõuete tagamine lubatud. Sama punkt kehtib vara kohta, mille erastamist ei saa läbi viia.
Hüpoteeklaenude seaduse kohaselt võib lepingu objektiks olla üürileandmise õigus, kui selleks on üürileandja või objekti majandamise õiguse alusel kasutava isiku nõusolek.
Hüpoteek kinnisvarale, mis on lepingu sõlmimise ajal ühisomandis, saab kindlaks määrata, kui selleks on olemas kõigi seaduslike omanike nõusolek. Selline nõusolek peab olema kirjalik. Ühisomandi korral on isikul õigus hüpoteek anda talle kuuluv vara teistelt kaasomanikelt nõusolekut küsimata.
Hüpoteegilepingu sisu
Pandilepingus tuleks märkida:
- hüpoteegilepingu ese;
- sellise aine hindamine;
- lepingu sisu;
- kohustuse täitmise suurus ja tähtaeg.
Hüpoteegileping sõlmitakse vastavalt tsiviilõiguse üldeeskirjadele ja põhimõtetele. Dokument peab sisaldama teavet lepingu eseme, selle hindamise ja muude oluliste punktide kohta kohustuste täitmisel. Pooled võivad dokumenti lisada eritingimused, mis näevad ette võimaluse kinnisasja sundvõõrandamiseks. Seda teavet on lubatud väljastada eraldi lepingu vormis.
Hüpoteegileping sisaldab objekti nime ja asukohta. Dokumendis esitatud kirjeldus peab olema objekti tuvastamiseks piisav. Õigus, mille alusel objekt laenuandjale kuulub, on dokumendis ka kirjas. Kui tegemist on rendilepinguga, peab ta märkima selle tähtaja.
Hinnang lepingu objektile määratakse lepingupoolte poolt sõlmitud kokkuleppega ja antakse rahas. Poolelioleva ehitusobjekti hindamine toimub selle turuväärtuses.
Mõned hüpoteegi omadused
Hüpoteegiga tagatud kohustus märgitakse lepingus koos selle tekkimise alusega ja perioodiga, milleks see on seatud. Lepingus võidakse sätestada, et rahaliste kohustuste summa kehtestatakse hiljem; sel juhul on vaja ette näha tingimused kohustuste suuruse määramiseks.
Kui poolte kokkuleppel saab nõudeid osaliselt rakendada, tuleb lepingus sõlmida maksete tingimused ja sagedus. Kui maksete summa konkreetset summat ei ole kindlaks määratud, on vaja ette näha nende määramise tingimused.
Hüpoteek kuulub riiklikule kohustuslikule registreerimisele. See jõustub alles vastavasse riiklikku registrisse kande tegemise hetkest. Registri väljavõttes kajastub kinnisvara pantimise kanne omaniku õiguste koormatena sellele või sellele varale.
Kinnisvara hüpoteegi erijuhtum on korteri hüpoteek. See pandivorm sai laialt levinud pärast valitsuse programmide algust, mille eesmärk oli toetada eluaseme ostjaid. Seda tüüpi hüpoteegilepingu kohaselt pandib hüpoteegipidaja korteri, et seeläbi tagada võetud rahalised kohustused. Korteri hüpoteegilepingule kirjutavad alla laenuandja ja korteriomanik. Lepingu registreerimine toimub ajavahemikus, mis ei ületa viit tööpäeva.
Kindlustus hüpoteegi lepingu sõlmimisel
Võlausaldaja on eluliselt huvitatud asjaolust, et tema pandina saadud vara oli ohutu, kuni võlgnik täitis täielikult oma rahalised kohustused. Seetõttu näeb seadus ette hüpoteegi eseme kindlustamise võimalike kahju- või kahjuriskide eest. Selline kindlustus on kohustuslik. Pangad loovad sageli oma kindlustusseltsid, mis kindlustavad hüpoteegilepingu esemed. Need struktuurid pakuvad mõnikord laenuvõtjatele täiendavat tüüpi teenuseid, mis objektiivselt toob kaasa üldkulude kasvu ja laenuteenuse maksumuse tõusu.
