Panditud kinnisvara müüki reguleerivad föderaalseaduses nr 102-FZ "Hüpoteegi (kinnisvara pantimine)" sätestatud õigusnormid. Selle õigusakti uus versioon näeb ette mitmeid täiendusi ja muudatusi, mis jõustusid 01.01.2019.
Avaliku oksjoni üldised mõisted
Kinnisvara müügi avalike enampakkumiste korraldamise eripära mõistmiseks Venemaa õigusaktide suhteliselt uute õigusnormide raames on vaja mõista mõningaid mõisteid.
Avaliku enampakkumise korraldamise koht. See on otseselt seotud müüdava kinnisvaraobjektiga.
Avaldamise termin. Kümne päeva jooksul alates enampakkumise kuupäevast avaldatakse teade, kus on märgitud teave selle ürituse toimumise kohta (oksjoni teema, koht ja kuupäev, materiaalse vara maksumus).
Avaliku enampakkumise teade. FSSP ametlikul veebisaidil avaldatakse selle teenuse territoriaalüksuste samaaegse teatamisega teave kavandatava oksjoni kohta. Selle osalejad peavad maksma fikseeritud tagatisraha, mis on tavaliselt 5% materiaalse vara algväärtusest. Pealegi tagastatakse tagatisraha täielikult, kui enampakkumine tunnistatakse kehtetuks. Ja tingimusel, et oksjoni võitnud subjekt keeldub oksjoniartiklite eest maksmast, ei tagastata talle seda tagatisraha.
Leping. Oksjoni korraldaja ja oksjoni võitnud üksuse vaheline leping sisaldab teavet tehingu kohta, mis on kantud USRR-i.
Osalejad. Enampakkumisele lubatavate subjektide arv on piiratud. Reeglina lubatakse enampakkumisele ainult neid isikuid, kellel on õigus neid esemeid kasutada (pantija sugulased, sõbrad ja tuttavad), samuti pandipidajat.
Tehingu registreerimine. (Majandus) üksust tunnistatakse võitjaks pakkujana kõrgeima pakkumishinna alusel. Pärast oksjonit sõlmitakse müügileping. Selle eest tuleb tasuda viie päeva jooksul ürituse korraldaja arvele. Pealegi on varem deponeeritud tagatis tehingu maksumuses täielikult arvestatud.
Enampakkumise tunnistamine kehtetuks. Avalik enampakkumine loetakse tühistatuks, kui selle osalejate arv on väiksem kui kaks, samuti kui võitnud üksus ei ole seda maksnud. Pärast enampakkumise nurjunuks tunnistamist võib saada pandipidajaks enampakkumise eseme omaniku või määrata enampakkumise uuesti. Viimasel juhul tuleks nende osaluse aeg määrata mitte varem kui kuu hiljem ja materiaalse vara esialgset maksumust tuleks vähendada 15%.
Lisaks võib avaliku enampakkumise tühistada, kui vaidlusaluse õigussuhte pooled sõlmivad rahulepingu. Kui see sai võimalikuks pärast enampakkumise kuupäeva avaldamist, on võlgnik kohustatud tasuma kõik enampakkumise korraldaja kulud.
Materiaalsete väärtuste tagasivõtmine. Kõige tavalisem kohtulahendi täitmise vorm täitemenetluse raames on vara arestimine. Samal ajal viie päeva jooksul pärast arestimist teostatakse materiaalse vara otsene arestimine (osaliselt või täielikult), mille täidab FSSP töötaja.
Objektide teostamine. Arestitud vara müügi eripära on sarnane pandiga sätestatud reeglitega. Selle protseduuriga tegeleb siiski ainult volitatud valitsusasutus.
Subjekti maksejõuetuks tunnistamine. Juriidiliste ja eraisikute pankroti korral viiakse panditud vara müügioksjonid läbi välise juhtimise ja pankrotimenetluse etapis.
Regulatiivsed uuendused. Praegu määratakse vara omandaja enampakkumise alusel ainult hinna järgi ja see on täielikult vabastatud võlausaldajate piirangutest. Varem reguleeris seda aspekti (vara uue omaniku vara kasutamise tingimused) föderaalseadusega nr 127, mis keskendus võlausaldajate õigustele.
Tehingute tüübid. Selles kontekstis on avatud ja suletud üritusi. Esimesel juhul tähendab avalik pakkumine mis tahes üksuste osalemist. Viimases versioonis on materiaalsete väärtuste realiseerimise üritus suunatud ainult kutsutud osalejatele. See kehtib ka hinnapakkumiste esitamise meetodi kohta. Niisiis, avatud (suuliselt) või suletud (suletud ümbrik) vorm määrab sündmuse oleku. Oksjoneid võib pidada ka segavormis, kui näiteks osalejate seisukohast suletud üritus tähendab avatud hinnapakkumiste vormi.
Avaliku oksjoni teade
Teatise tekst on avalike oksjonite läbiviimise alus. Seetõttu tuleks see dokument koostada rangelt temaatiliste nõuete kohaselt. Sageli samastatakse oksjoniteade avaliku pakkumisega. On oluline mõista, et teate moonutamine teabe tekstis, mis mõjutas enampakkumise tulemust, võib kaasa tuua nende tulemuste tühistamise või kehtetuks tunnistamise.
Teade peab kajastama järgmist teavet:
- tehingu tingimused (enampakkumise objekt, väärtus ja koormatus);
- teave autoriõiguste omaniku või omaniku kohta;
- andmed enampakkumise läbiviimise korra kohta (korraldamise koht, aeg ja vorm, kes on korraldaja, osalemise registreerimise kord ja võitja väljaselgitamine).
Temaatilise kohtupraktika tüüpiliste pretsedentidena võib meie riigis tuua välja järgmised nüansid:
- taotluste hindamise kaudsed kriteeriumid;
- hoiuse hind on ebamõistlikult kõrge;
- objekti parameetrite moonutamine, mis mõjutas selle ideed;
- objekti koormatiste mittetäielik kirjeldus;
- puudulik teave objekti omaduste kohta;
- vajaliku võimaluse rikkumine tutvuda dokumentidega, millest teostatud õigus tuleneb.
Enampakkumise teate avaldamine toimub vastavalt nõutavale miinimumile, mis sisaldab kohtutäituriteenistuse osakonna veebisaiti, FSSP föderaalset veebisaiti ja kohalike ametiasutuste ametlikku massimeediat. Praegu on nende väljaannete vahekohtu praktika välja töötanud nende hindamiseks vajalikud kriteeriumid, mis võtavad arvesse trükitud teksti kohustuslikku olemasolu (välja arvatud ainult raadio- ja teleringhäälingu kasutamine), sihtrühma, piirkondlikke omadusi ja teabe täielikku kättesaadavust.
Käitumise järjekord
Avaliku kaubanduse korraldamise üldeeskirjad tähendavad järgmisi omadusi.
Need oksjonid toimuvad oksjoni vormis, kus võlgniku vara müüakse kõrgeima hinnaga.
Teade enampakkumise kohta tuleb avaldada hiljemalt 30 päeva enne enampakkumist. See peab sisaldama täielikku teavet oksjoni teema, koha, aja, protseduuri (osalemise registreerimine) ja vormi ning alghinna ja võitja väljaselgitamise kohta.
Avalikul oksjonil osalemiseks peavad taotlejad maksma asjakohase tagatisraha. Selle suurus ja sisestamise kord on märgitud teates. Tagatisraha tagastatakse oksjoni tühistamise korral, samuti juhul, kui subjekt sellel osaleb, kui temast ei saanud võitjat. Enampakkumise võitnud isik teeb makse vastavalt müügilepingule, arvestades tagatisraha.
Korraldajal on õigus need tühistada hiljemalt kolm päeva enne avaliku enampakkumise läbiviimist.
Mõiste „isikud, kes osalesid oksjonil, kuid ei võitnud seda“välistavad osalejad, kes üritusele ei ilmunud, ja need isikud, kes ei teinud vara esialgse hinna osas mingeid soodustusi.
Enampakkumise päeval allkirjastatakse võitja ja korraldaja vahel vastav protokoll, millel on lepingu juriidiline jõud.
Pakkumine toimub ainult siis, kui neis osaleb vähemalt kaks üksust. Ja võitja on kõrgeima pakkumisega osaleja.
Kui oksjonil võitnud osaleja keeldub protokollile alla kirjutamast, kaotab ta tagatisraha. Ja korraldaja, kes hoidus protokolli allkirjastamisest, tagastab võitjale kahekordse summa tagatisraha ja hüvitab talle kõik oksjonil osalemise kulud, mis ületavad tagatisraha suurust.
Enampakkumise tunnistamine kehtetuks
Enampakkumine tunnistatakse kehtetuks järgmistel juhtudel:
- oksjonil osalemiseks taotles vähem kui kaks osalejat;
- oksjonil osales vähem kui kaks osalejat;
- keegi ei ole arvestanud materiaalse vara algset hinda;
- oksjoni võitja ei ole viie päeva jooksul tasunud korraldaja kontole oksjoni eseme täismaksumust.
Kuna antud juhul pole oksjoni eesmärki saavutatud, määratakse korduv pakkumine. Uus enampakkumiste korraldamise kuupäev määratakse pärast enampakkumise kehtetuks tunnistamist 10–30 päeva jooksul.
Kõigil juhtudel, välja arvatud asjaolu, et enampakkumise võitja ei maksa vara kogu väärtust, viiakse sekundaarne oksjon läbi esialgse maksumuse vähenemisega 15%. Kõik muud reeglid teisese kauplemise läbiviimiseks on kooskõlas esmase enampakkumise läbiviimise korraga. Oluline on mõista, et huvitatud isiku hagiavaldusel võib kohus oksjoni kehtetuks tunnistada, kui selle käitumise korda rikuti.
Erineva vara avalike enampakkumiste korraldamise kord on järgmine:
- kinnisvara hüpoteek - art. 56-58 FZ "Hüpoteeklaenud (kinnisvara pantimine)";
- muu vara pant - art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku 350;
- väärtpaberite müük - art. Föderaalse seaduse "täitemenetluse kohta" 89 (4. osa).
