Hüpoteegi saamine on pikaajaline lahendus, kuna saaja peab selle tagasi maksma mitme aasta ja võib-olla aastakümnete jooksul. Samal ajal on kõige sobivama valimiseks oluline mõista, kuidas erinevad diferentseeritud ja annuiteetmaksed.
Hüpoteeklaen on rahasumma, mille pank väljastab kindlal eesmärgil - kodu ostmiseks. Samal ajal on hüpoteeklaenu tasumiseks kaks peamist viisi - annuiteet ja diferentseeritud maksed.
Diferentseeritud makse
Diferentseeritud maksel on see nimi, sest igakuiste maksete summa, mis tuleb panga aadressile maksjale üle kanda, on hüpoteeklaenu tagasimakse perioodil erinev. Fakt on see, et iga hüpoteekmakse koosneb kahest põhikomponendist: esimene neist on summa, mis läheb põhivõla tasumiseks, ja teine summa, mille laenusaaja maksab intressidena panga vahendite kasutamise eest. Nende kahe summa kombinatsioon tähistab igakuise hüpoteegi makse summat.
Diferentseeritud makse korral arvutatakse põhivõla tagasimaksmiseks suunatud kuumakse summa lihtsalt jagades võla summa kuude arvuga, mille jooksul see makstakse tagasi. Näiteks saab laenuvõtja pangast hüpoteeklaenu summas 1,2 miljonit rubla 10 aasta jooksul. Sellisel juhul on põhivõla tagasimaksmiseks suunatud makse igakuine summa 10 tuhat rubla.
Diferentseeritud makse teine osa on pangale intressidena makstud summa. See sõltub omakorda kahest põhiparameetrist - hüpoteeklaenu intressimäärast ja ülejäänud võlasummast. Oletame, et hüpoteegi määr on 12% aastas. Seega moodustab 1,2 miljoni rubla suuruse võlaga vaadeldud näites esimese kuu intressina makstav summa 12 tuhat rubla. Seega on hüpoteekmakse summa esimesel kuul 22 tuhat rubla.
Kuid tulevikus, kui laenuvõtja võlga tagasi maksab, väheneb raha kasutamise eest intressi summa. Näiteks kui tasumata võla summa ulatub 500 tuhandeni, on intressi maksmiseks eraldatud summa juba 5 tuhat rubla ja hüpoteegi makse kogusumma 15 tuhat rubla.
Annuuse maksmine
Annuiteetmakse, erinevalt diferentseeritud maksest, hõlmab igakuist makset pangale sama summa ulatuses kogu hüpoteeklaenu tagasimaksmise perioodi jooksul. See saavutatakse erinevatel makseperioodidel intressi ja põhiosa tagasimaksmiseks eraldatud summade erineva suhtega.
Seega, kui esimestel kuudel võib põhivõla tagasimaksmiseks suunatud makse osakaal olla väike, saadetakse hüpoteeklaenu tähtaja lõpust lähtuvalt lõviosa maksest põhivõla tagasimaksmiseks, ja ainult väike osa sellest läheb intressi maksma. Samal ajal väidavad eksperdid, et kokku on hüpoteegivõla tasumine annuiteetmaksete kaudu laenuvõtjale kallim kui diferentseeritud tagasimaksemehhanismi kasutamisel.
